ОИС: складско-офисный комплекс с якорным арендатором в ОЭЗ Дубна 1. Суть проекта (ОИС-формат) Создание объекта инвестиционного строительства (ОИС) — современного складско-офисного комплекса в ОЭЗ Дубна с якорным арендатором и долгосрочной арендной моделью. Проект изначально структурируется как стабильный доходный актив, а не спекулятивный девелопмент. Функционал объекта: • складские помещения (основной объём) • офисно-административные блоки • модульная нарезка под нескольких арендаторов • отдельный блок под якорного резидента ОЭЗ Ключевая идея: якорный арендатор закрывает базовый денежный поток, остальные площади формируют апсайд. 2. Локация и спрос ОЭЗ Дубна (Московская область): • действующая особая экономическая зона • концентрация высокотехнологичных резидентов • острый дефицит качественных складских и офисных площадей • устойчивый входящий спрос со стороны резидентов и смежного бизнеса Фактически рынок арендатора уже сформирован — предложение отстаёт от спроса. 3. Ключевые параметры проекта Земельный участок • Площадь: 1 га • Статус: территория ОЭЗ Дубна Застройка • Общая площадь: 7 000 м² • Формат: склад + офис + АБК Срок реализации • поэтапное строительство • выход на стабилизацию: до 18 месяцев 4. CAPEX и экономика строительства Стоимость строительства: • 135 000 ₽ / м² Общий CAPEX: 7 000 м² 135 000 ₽ = ~945 млн ₽ (без учёта оптимизаций за счёт ОЭЗ и поэтапного ввода) 5. Арендная модель (с якорем) Рыночные ставки: • 1 700 2 000 ₽ / м² / месяц Якорный арендатор: • занимает 4060% площади • долгосрочный договор (510 лет) • фиксирует базовый денежный поток • снижает риски загрузки и волатильность Прогноз валовой выручки (100% загрузка): • 7 000 м² 1 700 ₽ = 11,9 млн ₽ / мес • 7 000 м² 2 000 ₽ = 14,0 млн ₽ / мес • 143 168 млн ₽ / год 6. Налоговые и таможенные преимущества ОЭЗ Проект реализуется внутри налоговой модели ОЭЗ, что принципиально повышает чистую доходность. Налог на прибыль: • федеральный — 2% • региональный (МО): • 0% — 15 годы • 5% — 610 годы • 13,5% — с 11 года Налог на имущество: • 0% — 10 лет Земельный налог: • 0% — 5 лет Транспортный налог: • 0% — 5 лет Свободная таможенная зона: • импорт оборудования без НДС и пошлин • возмещение НДС по товарам ТС По сути — инфраструктурный режим налогообложения для частного капитала. 7. Финансовая модель (база) CAPEX: 945 млн ₽ Валовой доход: 143 168 млн ₽ / год Операционные расходы: 15% NOI (чистый операционный доход): 120 143 млн ₽ / год 8. Инвестиционные ориентиры • Окупаемость: ~ 78 лет